Renovatie historische panden vraagt om langetermijnvisie
Karakteristieke, historische panden zijn populair, zowel om in te wonen als om in te werken. Ook als er sprake is van achterstallig onderhoud en een slechte energiebalans, heeft dit vastgoed veel potentie. Dat bewijst een grootschalig renovatieproject in ontwikkelgebied Strijp-T in Eindhoven.
Ton van Leeuwen
Voormalig bedrijventerrein Strijp-S staat al jaren bekend als een schoolvoorbeeld van herontwikkeling.
Het was ooit eigendom van Philips en groeide uit tot een populaire broedplaats voor de creatieve sector. Ongeveer tien jaar geleden
werd het bedrijf Geva Vastgoed benaderd om een deel van de aangrenzende grond te kopen: Strijp-T. 'Op dat moment lag het eigendom van dat terrein nog versnipperd bij Philips en een aantal andere partijen', vertelt directeur Bob Goevaers. Stap voor stap
verwierf het bedrijf de afgelopen jaren meer panden in het gebied; inmiddels bezit de Brabantse onderneming circa 17 van in totaal
21 hectare. 'We hebben het vastgoed gekocht voor een strategische positie én uit historisch besef.'
Ontbrekende schakel
Bedrijfsruimte met een verhaal Geva is een familiebedrijf dat zich onderscheidt door een integrale aanpak: de onderneming combineert beheer, ontwikkeling en exploitatie. Vastgoed wordt niet aangeschaft om ermee te handelen, maar puur voor de eigen portefeuille. Vanuit die insteek werd ook een plan gemaakt voor de exploitatie van Strijp-T. 'Omdat er best veel leegstand is, red je het niet als zoveelste bedrijventerrein', weet Boudie Hoogedeure, binnen Geva verantwoordelijk voor de acquisitie van Strijp-T. 'We wilden de Brainport Eindhoven verder versterken, maar tegelijkertijd een ontbrekende schakel zijn. De oplossing vonden we in het historisch karakter van de panden. Uit onderzoek bleek dat innovatieve ondernemers vooral op zoek zijn naar hoogwaardige bedrijfsruimte met een verhaal.'
Comfort van nu
Dat verhaal speelt onder meer een belangrijke rol in de battle for talent. 'Voor Strijp-T kijken we niet alleen naar de ondernemer, maar ook heel bewust naar de medewerker', legt Hoogedeure uit. 'Die stelt steeds hogere eisen aan de werkplek. Werknemers willen niet alleen comfort en een goede bereikbaarheid, maar ook een aantrekkelijke en inspirerende omgeving. Het voormalige Philips-terrein leent zich hier uitstekend voor; het is een locatie met karakter, dicht bij de binnenstad en met een treinstation op loopafstand.' Om het gebied daadwerkelijk geschikt te maken voor huurders, koos Geva voor een omvangrijke transformatie van de historisch interessante gebouwen. De belangrijkste doelstelling hierbij was om de architectonische waarde te behouden, en die te combineren met het comfort van nu. Een van de eerste gebouwen waar het bedrijf mee aan de slag ging was gebouw TAQ, een voormalig pompgebouw op Strijp-T dat vroeger door Philips werd gebruikt voor de watervoorziening. Inmiddels is het een inspirerende werkomgeving voor ingenieurs, waar een speciale plek is ingeruimd voor een karakteristieke boom uit het verleden. 'In dit gebied spelen we continu een delicaat spel tussen behoud van het oude en implementatie van het nieuwe', vertelt Goevaers. 'Het is dan een voordeel als je als vastgoedbedrijf bouwkundige kennis hebt. Dan kijk je niet alleen naar de beperkingen, maar vooral ook naar wat er nog wél kan.'
Origineel aangezicht
Goede architecten, met een goed voorstellings- en doorzettingsvermogen, spelen hierbij een belangrijke rol, zegt Goevaers. Net als
een vast en gemotiveerd team daar omheen, waar adviseurs vaak tegelijkertijd installateurs zijn. 'We nemen ze actief mee in het ontwerpproces. Dat ontwerpen gaat vaak tijdens de bouw nog door, omdat je onderweg telkens weer nieuwe uitdagingen tegenkomt.' Deze aanpak volgde Geva ook bij de twee nieuwste aanwinsten op Strijp-T. In december 2015 verwierf het bedrijf gebouw TQ, met ruim 40.000 m2 vloeroppervlakte veruit het grootste gebouw van het gebied. En een paar maanden later volgde de oude energiecentrale: TR. 'Het makkelijkst was geweest om dit gebouw te slopen en er een nieuw pand neer te zetten, maar
dan hadden we de ziel weggehaald', benadrukt Goevaers. De hoofddraagconstructie en fundering fungeerden als stabiele basis;
om daarop toe te zien had het bedrijf continu een constructeur aan boord. Met die voorwaarde werd het gebouw omgevormd tot
een modern pand dat slim kan worden opgesplitst voor verschillende gebruiksdoelen. 'We hebben het gebouw zo flexibel mogelijk
ingericht, ook qua overspanningshoogte en draagvermogen. 3D-printers hebben bijvoorbeeld een sterke, zware ondergrond
nodig. Die hebben we niet met systeembekisting gemaakt, maar met traditioneel ingeschaalde betonvloeren, om het originele aangezicht intact te houden.'
Slimme keuze
Brede vloervelden zijn weliswaar aantrekkelijker qua uitstraling, in energetisch opzicht zijn ze minder optimaal. Hetzelfde geldt voor de traditionele gevels: die zullen altijd moeilijker te isoleren zijn dan gevels van nieuwbouwpanden. Toch lukte het Goevaers om voor de gebouwen TQ en TR energielabel A te bemachtigen. 'Het gaat erom slimme keuzes te maken', vertelt Goevaers. 'We isoleren waar mogelijk en verdienen veel terug door zuinige en goed ingeregelde installaties. Van dimbare verlichting op het buitenterrein tot een warmtepomp voor de vloerverwarming, aangevuld met een biomassa- installatie voor in de piekuren.'
'Sloop en nieuwbouw was het makkelijkst geweest, maar dan hadden we de ziel eruit gehaald'
Kosten
'Duurzaamheid is bovendien meer dan kooldioxidereductie', vult Hoogedeure aan. 'De circulaire manier van bouwen draagt net zo
goed bij aan een duurzaam geheel.' Zo komt de oude bestrating terug in de stoepen en worden de oude leidingenbruggen hergebruikt als loopbruggen tussen de verschillende gebouwen. 'Dit is ook een positieve boodschap richting potentiële huurders. Bij gelijke geschiktheid kan een duurzaam verhaal jouw pand net wat couranter maken, met name voor de jongere generatie. Een groene daktuin en de aanwezigheid van elektrische laadpalen zijn voor deze groep bijvoorbeeld belangrijke pluspunten.'
Om de investeringen op Strijp-T terug te kunnen verdienen is echter meer nodig, weet Goevaers. De huurprijzen moeten immers
marktconform blijven, en daar zit weinig rek in. 'Bij dit soort trajecten moet je niet voor projectwinst gaan, maar een langetermijnhorizon hebben. Het heeft allemaal te maken met je verdienmodel. Een projectontwikkelaar wil in de basis goedkoop bouwen en duur verkopen. Onze klanten zijn huurders; die willen we over tien jaar nog steeds als klant hebben.' Ook de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO.nl) en ING Groenbank hebben meegedacht en gerekend (zie kader). Bijvoorbeeld met de exploitatiekosten en de risico's. 'Een van de adviezen die we hebben opgevolgd is om te investeren in bewezen technieken', vertelt
Goevaers. 'Met de omvang van dit soort projecten kun je het je niet permitteren om te veel te experimenteren. Als je een gebouw
of installatie na je investeringen alsnog moet afbreken, is dat pas echt funest voor je duurzaamheid.'
Brede vloervelden zijn weliswaar aantrekkelijker qua uitstraling, in energetisch opzicht zijn ze minder optimaal.
Grote belangstelling
Het gaat goed met Strijp-T. Gebouw TR is al in gebruik genomen en rond deze tijd gaat het eerste deel van gebouw TQ in de verhuur.
Daarna start de renovatie van het tweede deel van TQ. Een deel van de gebouwen is al in gebruik genomen vóór renovatie;
in de huurcontracten staat in die gevallen vermeld dat er nog een renovatie gepland staat. 'We kunnen deze bedrijven zonder probleem tijdelijk verhuizen naar een ander pand', zegt Hoogedeure. 'Dit is een voordeel van panden in eigen beheer hebben en houden. Onze filosofie is: eenmaal geland op Strijp-T, moet je er kunnen blijven. Ook als je om bepaalde redenen juist terug wilt schalen naar een kleiner pand.' Ook voor de nieuwe panden die straks beschikbaar komen gaat Geva het liefst in zee met innovatieve ondernemers met groeipotentie. Een traditioneel accountants- of uitzendbureau past hier bijvoorbeeld minder bij. 'Je moet ook nee durven zeggen', vindt Hoogedeure. 'Door ons te focussen op hightechbedrijven creëren we een innovatieve omgeving, waar ondernemers zich thuis voelen en elkaar nog eens wat toe kunnen spelen. Wat veelzeggend is: hoewel we heel flexibel zijn in het aanbieden van contractperiodes, willen bijna alle huurders zich het liefst voor lange tijd aan Strijp-T binden.
Zelf hebben ze ook een bepaald investeringsplaatje; ook zij denken aan de lange termijn.'
kader: Ondersteuning maakt investeringen draagbaar Voor de renovatie van de gebouwen TQ en TR is recentelijk een groenverklaring afgegeven; een gezamenlijke regeling van de ministeries van Infrastructuur en Waterstaat en Financiën. Onderdeel van deze regeling is het stimuleren van duurzame en innovatieve (bouw)projecten. 'Niets is zo duurzaam als bestaande dingen nieuw leven inblazen. Daarom kunnen renovatie- en transformatieprojecten aanspraak maken op een lening tegen een
gunstig rentepercentage', vertelt Ruben Overgoor namens de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO.nl), de organisatie die verantwoordelijk is voor de uitvoering van de groenregeling. 'Projectbeheerders moeten hiervoor voldoen aan een aantal eisen: er moet een bepaalde energiewinst worden gehaald, het gebruikte hout moet duurzaam zijn, en er dient zo veel mogelijk gebruik te worden gemaakt van aanwezige constructies en materialen. Indien er plafonds, wanden of installaties vervangen moeten worden, moet sprake zijn van een flexibel ontwerp, zodat duurzaam gebruik ook voor de toekomst geborgd is.'
In het geval van Strijp-T hadden Goevaers en zijn bank (ING Groenbank) al in een vroeg stadium contact met RVO.nl. 'Het voordeel hiervan is dat de projectbeheerder in die fase nog andere keuzes kan maken', merkt Overgoor op. 'Bovendien kunnen we als RVO.nl alvast aangeven welke informatie nodig is om een project te toetsen.
Het is kortom makkelijker om nog met elkaar mee te denken.' Goevaers heeft ook gebruik gemaakt van de Milieu Investeringsaftrek (MIA), een andere regeling van het ministerie van Infrastructuur en Waterstaat. Beide regelingen waren voor Goevaers een welkome tegemoetkoming in de financiering. 'Op het gebied van duurzaamheid waren onze eigen eisen soms strenger dan die van RVO.nl, dus we hebben ons er niet alléén door laten leiden. Maar ondersteuning vanuit de overheid zorgt er wel voor dat je investeringen draagbaar zijn.'
Cobouw special
Terug